Ana sayfa Yatırım Konut Sektörü Nereye: Yeni Konut Kampanyası İle Ev Alınır Mı?

Konut Sektörü Nereye: Yeni Konut Kampanyası İle Ev Alınır Mı?

229
1

Konut Sektörü Nereye: Yeni Konut Kampanyası İle Şimdi Ev Alınır Mı?

Yaklaşık 10-12 yıl önceydi. Televizyonlarda Mortgage’ın ne de güzel bir şey olduğu, Amerika’da bu sayede insanların kira öder gibi ev sahibi olduğu anlatılıyordu. Dahası bu insanlar kredilerini öderken  fiyat artışlarından da kâr edip, krediyi başkasına devredebiliyordu. Olağanüstü değil mi?

Sonra peşi sıra düşen haberlerle Fannie Mae, Freddie Mac ve Lehman Brothers’ın da aralarında bulunduğu bir dizi mortgage odaklı kurum iflas ederek tüm dünyada finansal sistemi kilitleyen bir kriz çıkardılar. Nedeni ise basitti. Mortgage kredilerinin, yani konut kredilerinin cazibesinin alıp başını gitmesiyle artık NINJA (No income, no job, no asset) denilen geliri, işi, varlığı olmayan insanlar tarafından dahi alınmasıydı. Konut fiyatlarındaki en ufak durgunlukta dahi kredileri ödeyemeyecek olan bu kitlelere verilen krediler, ABD’de ve dünya genelinde milyonlarca insanın işsiz kalmasına, aralarında Yunanistan, İspanya, Portekiz ve Güney Kıbrıs’ın da bulunduğu bir dizi ülkenin bugün dahi etkisini yaşadıkları bir krize neden oldu. İşte, karmaşık yapısı ve birçok yan sektörü etkileme gücü nedeniyle bu denli önemli bir sektör inşaat. Dolayısıyla yalnızca dikilen binalardan ibaret olmadığı gibi dikilen binalar da sadece çimentodan, demirden ibaret değil. Tüm ekonomiyi hatta komşu ekonomileri dahi etkileme gücü olan bir sektör. Rakamlarla konuşmak gerekirse, 2017 itibariyle inşaat sektörünün küresel ekonomideki payı yüzde 15 düzeyinde gerçekleşirken, Türkiye’de bu oran yüzde 9 düzeyinde gerçekleşti. İnşaat sektörü, ülke ekonomisinin büyüme ivmesi, hükümet politikalarının ve yatırım potansiyellerinin etkisi ile yoğunluklu olarak gelişmekte olan ülkelerde biraz daha canlılık gösteriyor. Ancak bu canlılık bittiğinde ise ekonominin çarklarını tehdit ediyor.

Sahi çevrenizde son 8 yılda ev almayan kaç kişi kaldı?

Amerika’da yaşanan Mortgage krizi ülkemizi teğet geçip işsizliği yüzde 15’lere sıçrattığında ufak bir durgunluk ve faiz artışı yaşansa da sonrasında Türkiye başta olmak üzere gelişmekte olan ülkelere akmaya başlayan sıcak paranın etkisi ile piyasalarda rehavet oluştu. Yurt dışından gelen sıcak sıcak paralar, düşük maliyetli finansman sonucu ülkede döviz bolluğu yaşanırken liranın değerlenmesi ithal ürünleri cazip kılıyordu. İnşaat için de birçok malzeme yurt dışından temin edilip villalarda, plazalarda, rezidanslarda, otellerde, gökdelenlerde kullanılıyordu. İnanılmaz kalkınıyorduk bol paranın etkisiyle. Şehirlerimizin çehrelerini değiştiriyorduk. Belediyeler peşi sıra yeni arazileri iskâna açarken inşaat firmaları da diktikleri devasa ama ruhsuz blokları daha kaba inşaat halinde satmaya başlamıştı. Bankalar kredi musluklarını gevşetiyor, bol komisyon ve sigorta kazancı eşliğinde herkes kendi küpünü dolduruyordu. Haziran 2013’te aylık 0,69’a (yıllık yüzde 8’in biraz üstü) inen konut kredisi faizleriyle birlikte sektör hiç olmadığı kadar kolay satış yapabilir olmuştu. Sahi çevrenizde son 8 yılda ev almayan kaç kişi kaldı?

 

Tüm bu cennet ortamının sürdürülebilirliği ise ilk kez Mayıs 2013’teki FED toplantısı sonrası sorgulandı. Ardından yaşanan siyasi gelişmeler, seçim kavgalarını geçim kavgalarının önüne koyduğu için ekonomi konuşmayı Nisan 2018’deki kur atağına kadar erteledik. Sonrasında sandığa gittik, yeni bir idare sistemine geçtik, ancak somut bir şey konuşmaya hala başlamadık. Bu arada liranın değer kaybını sadece biz değil, dünya konuşur oldu.  Hükümetimiz, konut kredisindeki faiz oranlarının düşürülmesine paralel olarak gayrimenkul sektöründeki KDV indirimi ve tapu harcı düzenlemeleri gibi çalışmalarla konut alımlarını yeniden canlandırmak için gerekli adımları attı. Zira yıllarca hesapsızca büyüyerek Türkiye’nin büyümesini destekleyen bu denli önemli bir sektör kaderine bırakılamazdı. Yapılan düzenlemeler sonucunda haziran ayında yüzde 22,4 artan konut satışları hem sektöre ve hem de vatandaşa moral olmuştu. Geçtiğimiz hafta açıklanan temmuz ayı verilerinde ise ivme düşmüş görünüyor.

Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) açıkladığı Konut Satış İstatistikleri verilerine göre temmuz ayında Türkiye genelinde konut satışları önceki yılın aynı ayına göre yüzde 6,9 artarak 123.878’e yükselirken bu dönemde sayılan her 100 konuttan 15’i İstanbul’da satıldı. Temmuz ayında konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 6 konut ile Ardahan, 21 konut ile Hakkari ve 50 konut ile Bayburt oldu.

 

 

30.405 konut ipotekli olarak el değiştirdi

Faizlerde yaşanan artış etkisiyle, ipotekli konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,2 azalış yaşandı ve ipotekli satışların tüm satışlara oranı yüzde 24,5 olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışlarının oranı veri tarihinin en düşük temmuz ayı oranına işaret ediyor. Artan kredi faizleri bireyleri konut alımlarını ipoteğe bulaşmadan almaya yönlendiriyor.

 

Grafik 3: Temmuz Ayında Yapılan İpotekli Konut Satışlarının Tüm Satışlara Oranı         Kaynak: TÜİK

Konut satışlarında ipotek oranı azalsa da satışların sürüyor olması umut verici. Peki konut satanlar yüksek kâr ederek mi satıyorlar bu konutları? Hiç sanmıyorum. Son 12 ayda demir-çelik fiyatlarında ve çimento fiyatlarında yaşanan artış müteahhitlerin konut yapım maliyetlerini bir hayli yükseltti. Alım gücünde yaşanan daralma ve şişen konut stokları nedeniyle de müteahhitler daireleri maliyetlerine paralel şekilde artıramadılar. TCMB’nin hesapladığı ve benim çok hoşuma giden bir endeks var. Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) ile TCMB, kalite etkisinden arındırılmış saf fiyat değişimlerini ölçebiliyor. Burada amaç ise konutların gözlemlenebilen özelliklerinin zaman içinde kontrol edilebilmesi. Konut Satış İstatistiklerine göre bir ay gecikmeli açıklanan bu veride ise konut fiyat artışlarındaki azalan ivme gözler önüne seriliyor.

Grafik 4: Hedonik Konut Fiyat Endeksi Yıllık Değişimi                        Kaynak: TCMB

 

Faiz oranlarındaki artışın, alım gücündeki azalmanın ve şişen konut fiyatlarının alıcıyı uzak tutması üzerine inşaat sektörü satışlarını yabancılardan telafi etmeye çalışıyor. Yabancılara konut satışları, temmuz ayında geçtiğimiz yılın aynı ayına göre yüzde 65,6 artarak 2.858 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Temmuz 2018’de ilk sırayı 956 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul’u sırasıyla 641 konut satışı ile Antalya, 176 konut satışı ile Bursa, 167 konut satışı ile Yalova izledi.

Lokomotifin eski performansına ulaşması zaman alabilir

Önümüzdeki günlerde ekonomi rayına tekrar oturacak elbette. Bir süredir yavaşlama eğiliminde olan konut satışlarında sektörün yaşadığı belirsizliğin ortadan kalkması için yatırımlarını bekleme yönünde geliştiren vatandaşlarımız konut projelerinde kampanyaların yoğunlaşmasıyla alımlarını sürdürüyor. Bu bağlamda geçtiğimiz hafta Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un bahsettiği yeni kampanya büyük önem arz ediyor. Detayları tam belli olmamakla birlikte yaptığı açıklamada Sayın Bakan, gayrimenkul sektörünü hareketlendirmek amacıyla uygun faiz oranları ve ödeme koşullarıyla yeni kampanyalar yapılacağını açıklamıştı. Yapılacak olan kampanyalar Türkiye’de halihazırda birikmiş olan yaklaşık 20 aylık konut stokunun azaltılması için önemli olsa da, sektörün yeniden eski parlak günlerine dönmesi hemen olmayacak. Ancak çark henüz dönüyorken çekilecek zahmet, gün gelip rahmete dönüşecektir. Bu nedenle ilk olarak, özellikle büyük müteahhitlik firmalarımızın şu günlerde büyük kentsel dönüşüm projelerine hazırlanan Afrika ülkelerine ve geleceği son derece parlak gözüken “Bir Kuşak Bir Yol” projesine dâhil olan 65 ülkeye açılması kurumsallaşmaları ve Türkiye’de doyuma ulaşan pazara alternatif oluşturmaları açısından elzemdir. İkincisi, Türk müteahhitlerinin tasarım kapasitelerini geliştirmeye daha fazla kaynak ayırmaları gerekiyor. Bu alanda yapılan yatırım uzun vadede daha rekabetçi olabilmek için oldukça kritik. Üçüncüsü, firmaların üniversitelerdeki eğitimi daha fazla etkileyerek, özel sektörün ihtiyaçlarıyla uyumlu olarak mühendislik eğitiminin tasarım ayağını güçlendirilmesini sağlamak gerek.

Son olarak, şimdi ev alınır mı diye soranlara cevaben; hazırda paranız varsa,  evin fiyatı uygunsa, toplu taşımaya yakınsa (önceden AVM’lere yakın mı diye bakılırdı) niyetiniz barınma ihtiyacınızı karşılamaksa tam sırası. Zira 31 Ekim 2018 tarihine kadar sürecek olan ve bugün açıklanan kampanya ev almayı son derece cazip hale getirdi. Aylık konut kredisi faizlerinin yüzde 2’ye yakınsadığı dönemde hayata geçirilen bu kampanya sektöre nefes aldırırken ev sahibi olmak isteyenlere de muazzam bir fırsat sunuyor. Kampanya kısaca, 29 Ağustos – 31 Ekim 2018 tarihleri arasında 100 bin konutta, satış fiyatı üzerinden yüzde 10 indirim yapılacak. Bu konutlarda 120 ay için ayda 0,98 vade farkı uygulanacak. Ve en güzeli de hiçbir şekilde banka ya da kefalet olmayacak. Kampanya tüm illerde ve inşaat firmalarında uygulanacak. Burada bir dip not eklemekte fayda görüyorum; alıcıdan yüzde 10 peşinat alınacak. Bugün dövizde veya altında yatırımını değerlendiren vatandaşımızla alakalı şöyle bir durum söz konusu. Altını ve dövizi bugünkü kurdan neyse bu kur bir kenara koyulacak ve süreç içerisinde diyelim ki dövize ve altına artış geldi, bu artış kadar daire fiyatından bedel düşülecek. Dolayısıyla hiç kimsenin şu saatte dövizini, altınını kenarda tutmasını gerektiren bir durum söz konusu değil. Yeterli mi? Değil. Zira henüz birkaç yıl önce konut kredilerinde faiz aylık yüzde 0,7 seviyesindeydi. Öyleyse neden konut almanın tam sırası dediğimi de açıklamak isterim. Mevcut makro ve mikro koşullarda kredi faizlerinin doğal yollardan bu seviyelere inmesi uzun bir süre mümkün olmayacak. Bu nedenle, konut fiyatlarında artış azalmışken ve kredi faizleri kampanya ile düşürülmüşken konut edinmenin tam sırası diye düşünüyorum.

Bu süreçte trene yatırım yapmak için binmek isteyenler de olabilir tabii. Ama lokomotifin uzun bir süre eskisi kadar hızlı hareket edemeyecek durumda olduğunu da gözden kaçırmamaları gerekir, yatırım için almayı düşünenlerin. Belki trene bu amaçla binmek isteyenlerin lokomotifin biraz daha yavaşlamasını beklemeleri daha iyi olabilir diye düşünüyorum ben.

1 YORUM

  1. Eline sağlık, senin makalelerini okumak; özet ve doğru bilgi, anlaşılır bir anlatım olması sebebi ile beni öğrenmek adına mutlu ediyor.Yolun açık kalemin sağlam olsun.

BİR CEVAP BIRAK

Yorum yap
Please enter your name here